1

市自然资源和规划局

第十二条  商品住宅的业主在办理不动产权登记前，应当将首期专项维修资金足额存入专项维修资金专户。

……

开发建设单位及公有住房售房单位不得代收业主交存的住宅专项维修资金。

建议修改为：业主在办理房屋入住手续前，应当将首期维修资金交存至维修资金专户。未按照本办法规定交存的，建设单位不得交付房屋。

“商品住宅的业主在办理不动产登记前，将首期住宅专项维修资金足额存入专项维修资金专户……”不符合《住宅专项维修资金管理办法》第十二条、第十三条的相关规定，也不符合《陕西省物业服务管理条例》第八十六条“建设单位和业主应当依照有关规定缴存维修资金。未按照规定缴存首期维修资金的，建设单位不得将房屋交付买受人。”之规定。

否

业主在办理房屋入住手续前交维修资金，存在开发建设单位以交房为由，私自代收挪用业主维修资金的风险。变更业主交存维修资金时间节点旨在维护购房业主利益，杜绝开发建设单位代收挪用隐患。

该条拟修改为：商品住宅的业主和已售公有住房的业主在办理房屋所有权首次转移登记前，应当将首期专项维修资金足额存入专项维修资金专户。…开发建设单位或公有住房售房单位应当在办理房屋所有权首次登记前，将尚未出售及自用房屋的首期专项维修资金一次性交存至专项维修资金专户。实行商品房预售资金监管的，开发建设单位应当交纳的维修资金可从监管的预售资金中划转。

房屋出售后，开发建设单位或公有住房售房单位有权按原交存的专项维修资金金额向买受人收回。

开发建设单位及公有住房售房单位不得代收业主应当交存的住宅专项维修资金。

2

市自然资源和规划局

第十三条  业主办理不动产转移登记时，应当向不动产登记机构提供专项维修资金交存凭证；未提供凭证的，不动产登记机构不予登记。

开发建设单位未按本办法规定在指定专户足额交存尚未出售及自用房屋的首期专项维修资金的，市、县住房和城乡建设部门不予撤销该项目预售资金监管账户， 不动产登记机构不得办理房屋不动产抵押（变更）登记。

建议修改为：建设单位给业主办理房屋所有权首次转移登记时，应当向不动产登记机关提交首期维修资金交存票据。

取掉第二款“不动产登记机构不得办理房屋不动产抵押（变更）登记。”

“业主办理不动产转移登记时，…不动产登记机构不得办理房屋不动产抵押（变更）登记。”不符合《住宅专项维修资金管理办法》第二十八条及不动产登记的相关规定。

是

该条拟修改为：业主在办理首次房屋权属转移登记时，应当向不动产登记部门提交首期专项维修资金交存票据，不动产登记部门应当对专项维修资金交存票据进行查验。

开发建设单位申请撤销项目预售资金监管账户时，应当向住房和城乡建设主管部门提供尚未出售及自用房屋的首期专项维修资金交清证明，住房和城乡建设主管部门应当对首期专项维修资金交清证明进行查验。

开发建设单位申请房屋拆分登记时，应当向不动产登记部门提供尚未出售及自用房屋的首期专项维修资金交清证明，不动产登记部门应当对首期专项维修资金交清证明进行查验。

3

金台区住房和城乡建设局

第六条第二款  金台区、渭滨区、陈仓区住建局和高新区管委会住建局负责本辖区内维修资金的使用管理工作。

建议将“金台区、渭滨区、陈仓区住建局和高新区管委会住建局负责本辖区内维修资金的使用管理工作”修改为“金台区、渭滨区、陈仓区住建局和高新区管委会住建局负责本辖区内维修资金的使用程序审核工作”。

无

否

《宝鸡市人民政府办公室关于进一步加强物业服务管理工作的实施意见》（宝政办发[2022]49号）、宝鸡市住建局《关于调整住房维修资金使用审核工作的通知》（宝市住建发（2018)29号）均要求深化“放管服”改革，提高服务效率，物业管理工作坚持“重心下移、属地管理”原则，将市区范围内住宅专项维修资金使用最终审核调整下放至金台区、渭滨区、陈仓区住建局和高新区管委会住建局。

下放后维修资金使用的申请、现场勘查、审查核准、档案管理等工作由区住建局负责。

4

金台区住房和城乡建设局

第十五条 业主分户账面专项维修资金余额不足首次专项维修资金30%的，应当续交。

成立业主大会的，续交方案由业主大会决定。

未成立业主大会的，续交的具体方案由业主共同决定。

建议修改为：业主分户账面专项维修资金余额不足首次专项维修资金30％的，应当续交。未及时完成续交的小区，如需使用专项维修基金由相关业主自筹解决。

无

否

维修资金按规定分账到户，分户账余额因交存标准或使用分摊不同存在差异和不均衡，对于业主维修资金余额不足首次专项维修资金30%的，由业主决策制定续筹方案。

如需使用维修资金可按第二十九条“未建立专项维修资金或者专项维修资金续筹不足，发生应分摊维修费用的，由维修涉及范围内共有或者共用关系的业主按照各自拥有专有建筑面积承担。”办理。

5

岐山县住房和城乡建设局

第八条 出售公有住房的，按照下列规定交存首期专项维修资金：

（一）业主按照所拥有物业的建筑面积交存专项维修资金，每平方米建筑面积交存首期专项维修资金数额为当地房改成本价的2%。

（二）售房单位按照多层住宅不低于售房款的20%、高层住宅不低于售房款的30%，从售房款中一次性提取专项维修资金。

建议修改为：公有住房（出售）参照商品住宅、非住宅的标准按照所拥有物业的建筑面积交存首期专项维修资金。

（一）产权共同共有的按照所拥有物业的建筑面积份额交存首期专项维修资金。

（二）全权产的参照商品住宅标准按照所拥有物业的建筑面积交存首期专项维修资金；

（三）政府统建公共租赁住房由当地财政参照商品住宅标准按照物业的建筑面积交存首期专项维修资金；政企联建公共租赁住房由当地政府和联建企业按照所拥有物业的建筑面积份额交存首期专项维修资金。

商品房随着市场变化人工、材料成本增加，前期缴存的金额无法满足后期的使用和维修。将未售房屋维修资金交存至专户，可以杜绝后期使用维修资金时因个别业主不交或企业因资金问题不交，无法启动业主动用维修资金。

否

出售公有住房售房单位按照多层住宅不低于售房款的20%、高层住宅不低于售房款的30%，从售房款中一次性提取专项维修资金，是国家对公房出售后房屋修缮保障的一种制度性安排，不宜参照商品房标准执行。

6

宝鸡市房地产业协会

第七条  商品住宅的业主、非住宅的业主应当按照所拥有物业的建筑面积交存首期专项维修资金。市、县住房和城乡建设部门应当根据国家有关规定，合理确定、公布本辖区内不同类型物业每平方米建筑面积交存首期专项维修资金的标准，并适时调整。

市、县住房和城乡建设部门应当明确确定和公布首期专项维修资金标准的时间周期，以便业主和相关单位有明确的预期。

明确确定和公布首期专项维修资金标准的时间周期，以便业主和相关单位有明确的预期。

否

《住宅专项维修资金管理办法》规定：商品住宅的业主、非住宅的业主按照所拥有物业的建筑面积交存住宅专项维修资金，每平方米建筑面积交存首期住宅专项维修资金的数额为当地住宅建筑安装工程每平方米造价的5%至8%。

    当地住宅建筑安装工程每平方米造价虽有波动，但在相当长一段时期内相对稳定，起伏不大，而且交存标准还有5%至8%的调节幅度，随社会经济发展、物价变动及建筑市场工程造价变化适时调整为妥。

7

宝鸡市房地产业协会

第十条  在一个物业管理区域内，凡依法登记权属的车位、车库等其他非住宅物业参照住宅专项维修资金的标准交存专项维修资金。

此条款规定“依法登记权属的车位、车库也要参照住宅专项维修资金的标准交存专项维修资金”，但小区车位产权登记部门不给办理产权登记，缴存条件受限制。

小区车位产权登记部门不给办理产权登记，缴存条件受限制。

否

《民法典》第二百七十五条：建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。依法登记权属的车位、车库不动产权属明确，应当参照住宅专项维修资金的标准交存专项维修资金。

8

宝鸡市房地产业协会

第二十七条  住宅共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造费用，按照下列规定分摊：

（一）商品住宅之间或者商品住宅与非住宅之间共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造费用，由相关业主按照各自拥有物业建筑面积的比例分摊。

在维修和更新、改造费用的分摊规定中，对于特殊情况，如部分业主长期空置房屋或无法联系到的情况，应明确如何处理分摊费用。

对于特殊情况，如部分业主长期空置房屋或无法联系到的情况，应明确如何处理分摊费用。

否

《民法典》第二百七十三条【共有部分】业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务，不得以放弃权利为由不履行义务。

所以，长期空置和无法联系的业主应该履行共有部位、设施设备维修费用分摊义务。

9

宝鸡市房地产业协会

第三十一条  专项维修资金划转业主大会管理前，需要使用专项维修资金的，按照以下程序办理：

……

第三十二条  专项维修资金划转业主大会管理后，需要使用专项维修资金的，按照以下程序办理：

……

第三十一条和第三十二条  使用专项维修资金的程序较为复杂，可以考虑简化一些环节，提高资金使用效率。同时，对于公示期限的合理性进行评估，是否可以根据不同情况适当调整公示时间。

使用专项维修资金的程序较为复杂，对于公示期限的合理性进行评估，是否可以根据不同情况适当调整公示时间。

否

维修资金使用程序的设置是根据多年维修资金使用管理经验，根据《民法典》、《住宅专项维修资金管理办法》和《陕西省物业服务管理条例》等法律法规，按照住宅专项维修资金的使用，应当遵循业主决策、方便快捷、公开透明、受益人和负担人相一致的原则，综合考虑效率与公开透明、资金使用安全与程序合理的要求，进行优化和精简，审慎设定的必要环节。

公示期限在参考外地的做法同时综合考虑了公示时间长短与公示是否充分之间的平衡关系。

10

宝鸡市房地产业协会

第三十六条  维修、更新和改造项目费用2万元以上的，应当经工程造价咨询机构进行造价审核，审核费用可以列入维修、更新和改造成本。

明确工程造价咨询机构的选择方式和资质要求，以确保审核费用的合理性和公正性。而且维修、更新和改造费用2万元以上，费用范围较大，应明确2万以上5万以下（包括5万），加之维修费用动辄十几万左右，因此建议增加：费用超过10万以上，必须要求第三方机构对工程造价进行评审，提供专业意见和建议。

明确工程造价咨询机构的选择方式和资质要求，以确保审核费用的合理性和公正性。

否

《住房和城乡建设部办公厅关于取消工程造价咨询企业资质审批加强事中事后监管的通知》规定：按照国发〔2021〕7号文件要求，自2021年7月1日起，住房和城乡建设主管部门停止工程造价咨询企业资质审批，工程造价咨询企业按照其营业执照经营范围开展业务，行政机关、企事业单位、行业组织不得要求企业提供工程造价咨询企业资质证明。

本条已经规定了维修、更新和改造费用2万元以上的，应当经第三方造价咨询机构进行审核。

11

宝鸡市房地产业协会

第三十八条  在保证住宅专项维修资金正常使用的前提下，可以按照国家有关规定……禁止利用住宅专项维修资金从事国债回购、委托理财业务或者将购买的国债用于质押、抵押等担保行为。

利用住宅专项维修资金购买国债的规定中，应明确购买国债的具体操作流程和监管措施，确保资金安全。还应明确购买国债的占比，国债类型，应考虑本小区专项维修资金的自身资金需求和赎回政策。

确保资金安全。

否

宝鸡市住宅专项维修资金截止目前尚未用于购买国债，如以后利用住宅专项维修资金购买国债，由市住建部门和财政部门制定专门办法予以规范。

12

宝鸡市房地产业协会

第十三条  业主办理不动产转移登记时，应当向不动产登记机构提供专项维修资金交存凭证；未提供凭证的，不动产登记机构不予登记。

将维修资金交存时间调整到首次转移登记前，不再卡大证。

是

《宝鸡市住宅专项维修资金管理办法（征求意见稿）》第十三条已做了相应调整。

13

627477816@qq.com

第十二条开发建设单位或公有住房售房单位应当在办理不动产首次登记前，将尚未出未出售及自用房屋的首期专项维修资金一次性交存至专项维修资金专户。

实行商品房预售资金监管的，开发建设单位应当交纳的维修资金可从监管的预售资金中划转。

开发建设单位或公有住房售房单位应当在办理不动产转移登记前，将尚未出售及自用房屋的首期专项维修资金一次性交存至专项维修资金专户（所有房屋维修资金均在办理转移登记时缴纳，首次登记不再受限制）。

无

否

将建设单位尚未出售及自用房屋维修资金交存时间维持原办法房屋首次登记前，主要考虑到房屋交付办理产权后维修资金归集不完备影响后续使用，并从制度设计层面最大限度提高维修资金的首期交存率。

14

627477816@qq.com

第十三条开发建设单位未按本办法规定在指定专户足额交存尚未出售及自用房屋的首期专项维修资金的，市、县住房城乡建设部门不予撤销该项目预售资金监管账户，不动产登记机构不得办理房屋不动产抵押（变更）登记。

目前市场低迷，企业举步维艰，不能重重限制企业发展及融资方式，所有房源（不管已售还是未售），均在办理不动产转移登记前缴纳维修资金，转移登记前房屋不再受任何限制。

目前市场低迷，企业举步维艰，不能重重限制企业发展及融资方式。

是

已在序号9条款中予以调整。

15

513411186@qq.com

第三十一条  专项维修资金划转业主大会管理前，需要使用专项维修资金的，按照以下程序办理：

……

“申请人”一般是物业方，制定的使用方案很随意，维修方案报价虚高，胡乱整，把业主的钱不当钱，不心疼，公示征求业主意见不知道找的什么人签的字，不知所谓，应就此加入追责条款，严厉惩处！！

“申请人“一般是物业方，制定的使用方案很是随意，维修方案报价虚高，胡乱整，把业主的钱不当钱，不心疼，公示征求业主意见不知道找的什么人签的字，不知所谓。

否

维修资金使用程序设置三次公示保证维修资金使用公开透明，接受相关业主的全面监督。本办法第三十六条规定， 维修、更新和改造项目费用2万元以上的，应当经工程造价咨询机构进行造价审核，审核费用可以列入维修、更新和改造成本。

按照宝鸡市住建局《关于市区维修资金使用业务全面实行电子投票表决事宜的通知》（宝住建发[2024]110号）规定，2024年4月8日起，市区维修资金使用表决全面实行电子表决，以更好的维护业主权益和保障资金使用安全。

16

个人

第二条 本办法适用于宝鸡市行政区域内国有土地上住宅专项维修资金的交存、使用、管理和监督。

建议修改为：本办法适用于宝鸡市行政区域内国有土地上商品住宅、售后公有住房专项维修资金的交存、使用、管理和监督。

《住宅专项维修资金管理办法》第二条规定，商品住宅、售后公有住房住宅专项维修资金的交存、使用、管理和监督，使用本办法。

是

《住宅专项维修资金管理办法》第二条  商品住宅、售后公有住宅专项维修资金的交存、使用、管理和监督，适用本办法。